Il y a quelques temps, je vous ai parlé du marché immobilier au Japon. De quoi se décourager? Peut-être, mais ne baissons pas les bras et voyons si une affaire est possible.
Les deux maisons que nous avons vues la semaine passées sont fort différentes, mais partagent aussi plusieurs points communs. Nous cherchons une maison plutôt spacieuse (selon le standard japonais), soit plus de 100m2 de surface habitable, alors que la moyenne est souvent (maximum) autour de 80m2 à Tôkyô, mais pas nécessairement près de la gare.
La première maison que nous avons vue est une maison en “béton armé léger” (軽量鉄骨象 keiryô tekkotsu zô) de fabrication “Hebel” (へーベルハウス = “Hebel haus”) de 104.95m2 (terrain: 121m2), située à 19 min à pied de la gare de H. (en haut d’une pente assez raide). La maison a 6 ans à peine, est garantie 10 ans, et est vantée comme étant une “habitation de 60 ans”, la firme l’ayant construite (Asahi-Kasei) proposant un programme de maintenance avec visites régulières (tous les 5 ou 10 ans). L’agent immobilier nous dit que le terrain doit bien valoir 700,000 yen / tsubo (坪) càd environ 212,121 yen / m2. Et que la maison doit bien valoir 13,000,000 yen, ce qui nous donne 120m2 x 212,121 yen / m2 + 13,000,000 yen = environ 38,000,000 yen. Le prix proposé étant de 35,000,000 yen, selon l’agent immobilier, c’est “une affaire”, étant donné que le prix d’une maison neuve “clé-sur-porte” dans le coin est de l’ordre de 40,000,000 yen. La maison est équipée “high-tech”: verrouillage avec code, cuisine “tout électrique”, lampes hallogènes, etc. et est pour ainsi dire habitable immédiatement (juste les murs à retapisser).
Maison japonaise
La deuxième maison que l’agent immobilier nous fait visiter (voir ci-contre) est située à 17 min à pied de la gare de T. (gare suivante), avec une surface habitable de 115.82m2 sur un terrain de 132m2 (un peu plus spacieuse que l’autre). Grosse différence: la construction est en bois (木造) et a 17 ans. L’agent immobilier estime le terrain à 800,000 yen / tsubo, soit 242,424 yen / m2 et la maison elle-même à environ 0! Au Japon, une maison en bois perd en effet toute sa valeur en une génération à peine. Cela nous donne 132 m2 x 242,424 yen / m2 + 0 = 32,000,000 yen. La maison est vendue au prix de 31,000,000 yen avec déjà 1,000,000 yen de rabais potentiel. L’intérieur est cependant fort habimé: il faut refaire les murs, le plancher, la plomberie etc. … il y en a pour 4,000,000 yen de frais. A noter aussi: la gare de T. est plus prisée que la gare de H., car mieux fournie en commerces etc. Et le chemin jusqu’à la maison est plat.
Ma première impression: les deux maisons coûtent le même prix, 35,000,000 yen (si l’on inclut les travaux dans la 2ème). La grosse différence que je vois est que la maison de T. est considérée comme valant 0 yen, et que l’achat est porte donc essentiellement sur le terrain. L’agent immobilier nous précise en outre qu’une maison en bois coûte plus cher à l’entretien qu’une maison en béton (compter 10,000 yen par mois pour l’entretien d’une maison en bois). Je suis tenté de penser que la maison en bois est plus intéressante, en comptant sur le fait que le prix du terrain ne va pas trop baisser (à confirmer) et que je peux quand même habiter la maison, même si elle est considérée “ne rien valoir”.
Nous sommes retourné voir la maison de T., et nous y avons rencontré un voisin, qui nous a dit que le terrain ne valait sans doute pas 800,000 yen / tsubo, mais plutot 700,000 yen / tsubo (et encore). Et il nous a dit: “beaucoup de gens sont venus visiter cette maison et elle n’est toujours pas vendue; (je ne devrais pas vous dire ça, mais) elle ne vaut pas grand chose… Prenez votre temps pour choisir.” –leçon 1: ne pas croire tout ce que les agents immobiliers vous racontent!
L’agent immobilier nous a dit que la maison appartenait en fait à une banque (il s’agissait d’une saisie, le propriétaire n’ayant pu rembourser son prêt), et que si la maison n’était pas vendue 2 semaines plus tard, ils la vendraient aux enchères (beaucoup moins cher que le prix annoncé), probablement à un agent immobilier qui la rénoverait et la revendrait plus cher…
N’ayant pas vu tellement d’autres maisons, je ne peux pas dire si celle-ci était celle qu’il me fallait, mais je continue de penser qu’à choisir, je préfère la maison en bois. Et vous, avec ces données en main, quel est votre choix?A while ago, I wrote about the real estate market in Japan. Discouraging? Maybe so, but I don’t want to give up, I want to see whether a deal is possible.
The two houses we visited last week are quite different, but they do share some common features. We are looking for a rather spacious house (according to Japanese standard at least), that is more than 100m2, while the average is around (max) 80m2 in Tokyo, but not necessarily close to the station.
The first house we saw was a “light steel frame construction” (軽量鉄骨象 keiryô tekkotsu zô), built following “Hebel” (へーベルハウス = “Hebel haus”). It is 104.95m2 (land: 121m2), located at about 19 min on foot from H. station (uphill). The house is not more than 6 years old, with a ten-year warranty, and is said to be “a 60-year housing”. The company who built it (Asahi-Kasei) offers a maintenance program with regular check-up (every 5 or 10 years). The real estate agent told us that the land should be worth not less than 700,000 yen / tsubo (坪) i.e. about 212,121 yen / m2. And the house should be worth around 13,000,000 yen, which gives us 120 m2 x 212,121 yen / m2 + 13,000,000 yen = 38,000,000 yen. According to the agent, this is a really interesting price, given the fact that a new house in the area is about 40,000,000 yen. The house is “high-tech” equipped, with code-locking, whole electric kitchen, halogen lighting, etc. and (except the walls that need to be refreshed) it is available right away.
Japanese house
The second house we saw (see picture) is located about 17 min walk from T. station (next to H. station), with a living surface of 115.82m2 on a 132m2 land (somewhat bigger than the previous one). The big difference: it is a wooden construction (木造) and it’s 17 years old. The real estate agent says the land is worth about 800,000 yen / tsubo, i.e. 242,424 yen / m2 and the house worth 0! In Japan, a wooden house is completely looses its value in about one generation. This gives us 132 m2 x 242,424 yen / m2 + 0 = 32,000,000 yen. The house is sold at 31,000,000 yen with a possible 1,000,000 yen discount. The inside is however in bad shape: everything needs to be refreshed: walls, floor, plumbing, etc. … all this would cost about 4,000,000 yen. Also note that T. station is a bit more valued than H., because of the facilities and shops nearby. And the way to the house is flat.
My first impression: both houses cost about the same price, 35,000,000 yen (if you include renovation fees for the 2nd one). The big difference is that the T. house is considered as 0 yen worth, and the deal is therefore mainly about the land. The real estate agent also told us that a wooden house costs more in maintenance than a concrete building (about 10,000 yen a month for a wooden house). I am however tempted to think that the wooden house is more interesting, based on the fact that the land will (probably) not loose much of its value, and that the house can be inhabited although it is considered worth nothing.
Later, we went to see the second house again, and we met a neighbour, who told us the land was probably not worth more than 700,000 yen / tsubo (rather than 800,000 yen / tsubo). He also told us: “Many people came to see the house but it is still not sold yet; (I probably shouldn’t tell you that, but) this house is not worth much… Take your time to choose.” –1st lesson: don’t believe everything real-estate agents tell you!
The agent told us the house was now the property of a bank (it was taken away because the owner couldn’t pay back the mortgage), and if this house wasn’t sold 2 weeks later, they would sell it on auction (much less than the current price), most likely to a real estate agent who would renew it and sell it for a better price… (I told you: Japanese like stuff that look new)
Since I haven’t seen many houses yet, I can’t tell you whether this one would have been a good pick, but I still think if I had to choose, I’d opt for the wooden house. And you, based on these data, what’d be your take?